Organizado por el IEREC y RICS y patrocinado por CBRE
25 de octubre de 2017
25 de octubre de 2017
Moderadora: Gema Alfaro‐ presidenta del IEREC y socio de ALFARO MANRIQUE OFFICE
Ponentes:
- José Matheu : Corporate Development Director at Palladium Hotel Group
- Jean Fréval : Development Manager Spain and Portugal Meininger
- Javier Arus : Partner en Azora
- Javier García Mateo: Socio en Deloitte
- Jorge Ruiz: director senior de CBRE hotels
El pasado miércoles día 25 de octubre tuvo lugar el evento sobre el sector hotelero del IE Business School organizado por el IE Real Estate Club y RICS, despertando gran interés entre los profesionales del sector debido al buen momento que este está viviendo.
Abrió el acto Pedro Abella haciendo una pequeña introducción donde habló sobre la institución del IE y la apuesta tan grande que ha hecho desde hace varios años por el sector inmobiliario. También comentó sobre la institución RICS y sobre CBRE, donde trabajo muchos años. Antes de dar la palabra a los ponentes, puntualizó como el mundo hotelero está mejorando y como España está por encima de Francia en cuanto a ingresos por visitante. La conclusión es que el sector hotelero en un sector atractivo con mucho potencial.
A continuación exponemos las ideas básicas transmitidas por cada uno de los ponentes ante las preguntas que les iba planteando Gema Alfaro, experta en arquitectura e interiorismo hotelero.
Jorge Ruiz: Primeramente hace interesantísima presentación sobre el mercado hotelero y las tendencias que se esperan. Empieza hablando de España como destino dentro de contexto internacional. Comenta que España está en el primer puesto en el índice de competividad de turismo sobretodo en infraestructura turística y recursos culturales. Luego pasa a la demanda, donde dice que la previsión es de 80 millones visitantes y seriamos el primer destino en número de visitas a nivel mundial. La composición de la demanda seguirá siendo principalmente de países como : Reino Unido, Francia y Alemania, pero en el 2020 aparecerán otros mercados emisores de turismo como son los países de Latinoamérica y del sudeste asiático. La tasa anual de crecimiento se prevé que sea mayor del 4% y dentro de España, Madrid se lleva el primer premio a nivel de pernoctaciones y Málaga y Fuerteventura en número de llegadas de turistas. Los tres indicadores están creciendo: ocupación, ADR y REVPAR. Comenta también como está la inversión hotelera en España. En el 2017 estamos en el 8% cuando en el 2007 estábamos en el 2%. Por lo tanto ha crecido, y ha crecido por varios motivos pero principalmente porque los inversores son ahora más profesionales y sofisticados, y las yields están siendo más atractivas que las obtenidas en otros productos inmobiliarios. Estamos actualmente ante un record absoluto en inversión hotelera de unos 2.500 millones de euros. El crecimiento por tanto es muy relevante. Acto seguido Jorge nos habla de la estructura de los propietarios de hoteles en España. Hay 15 propietarios top que son principalmente las cadenas hoteleras y el estado español a través de su red de paradores nacionales, e Hispania. Habla también de las oportunidades a nivel de oferta y demanda. La oferta ha crecido a un nivel mucho más lento que la demanda. Y como no podía ser de otra forma, habla sobre las políticas gubernamentales, las cuales algunas son muy restrictivas como en canarias, baleares y Cataluña. También comenta que hay una obsolencia de la planta hotelera. El 70% necesita ser reformado en los próximos cinco años. Está comprobado que si nos gastamos entre 10.000 y 35.0000 euros por habitación, nuestros ingresos subirán, y si nos gastamos más de 35.000 euros por habitación, aumentamos en un 150% el beneficio operativo. Estas inversiones solo tienen sentido en mercados de mucha demanda internacional y con ocupaciones altas. Y para finalizar nos habla sobre el REVPAR según el destino. España está en un 6.10% por lo que sigue siendo un destino barato. Croacia por ejemplo está al 7.90%. Así que concluye diciendo que hay que aumentar la tarifa de los hoteles a través de las reformas de los hoteles para hacerlos más atractivos para la demanda internacional.
Acto seguido Gema Alfaro empieza a hacer preguntas a los ponentes.
Javier García Mateo‐ Como experto en financiación explica sobre la financiación actual de proyectos hoteleros, qué se está financiando, cómo y en qué tramos.
Los institucionales se están quedando con una gran parte de la tarta. El nuevo mapa de propietarios, aunque está muy atomizado, está siendo ocupado por las instituciones desde el lado de la propiedad como es el caso de: Blackstone e Hispania. Los bancos están siendo más exigentes al igual que los Hedge‐Funds que están financiando proyectos pero si no se cumple el business plan acordado hay muchas penalizaciones. El año pasado entraron 5.900 habitaciones nuevas en España.
José Matheu‐ Comenta que la planta hotelera española debe mejorar sobre todo en ADR. Hace hincapié que para competir con plataformas como AirBnB, hay que crear un hotel destino y jugar con la experiencias. En ese aspecto ellos son un caso paradigmático de éxito como demuestra el caso de Playa Dan Bossa en Ibiza con Ussuaia. Palladium tiene muchos hoteles en propiedad y actualmente con otra tendencia en la compañía buscan hoteles también en gestión así como partners para crecer principalmente en España y en México. Ahora están focalizándose en el caribe como zona de gran oportunidad y rentabilidad y donde los operadores españoles tienen mucho know how, siempre apostanto por el hotel destino y el turismo experiencial.
Javier Arus‐ Dice que se está apostando fuertemente por España en Europa porque creen en el mercado vacacional y ve que España está creciendo. España es el mercado más grande de Europa (aprox. 1 mill de habitaciones en España). Hay recorrido en ADR si mejoramos nuestros hoteles y los modernizamos. Las yields son muy atractivas, en torno al 7%. Apuesta por Benidorm y la costa de Cádiz, que dice que se comporta bien en los ciclos. Dice que el Mediterráneo es un destino preferente de cara a los próximos años dado que evolucionará bien y el cliente y operativa es la misma; Portugal, Grecia, Italia son mercados similares al español. Al hotelero español le gusta mucho el caribe pero dice que los americanos aún son reacios al ser un mercado donde siempre ocurre algo, a pesar de lo interesante que es por su alta rentabilidad.
Jean Fréval‐ Explica que es Meninguer y su expectativa de entrada en España donde están buscando activamente localizaciones. Comenta que son un operador urbano de origen alemán que tienen hoteles en Francia, españa, Grecia y países del este. Es un concepto de habitación flexible con una parte de su público objetivo enfocado a los grupos. Prefieren invertir en hoteles existentes por cuestión de tiempo, con contratos principalmente de alquiler por 20 años de obligado cumplimiento y buscan unos 3.000m2 y 100 habitaciones. En España se centran en: Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Bilbao. En Madrid analizan edificios de uso terciario para reconvertir en hotel y no les importa que no sean zonas céntricas siempre y cuando estén bien comunicadas y con oferta de ocio alrededor. Finaliza diciendo que en Madrid hay 1.5 millones de m2 de oficinas vacías pueden ser muy interesantes para ellos como objetivo para esa reconversión de inmuebles.
Jorge Ruiz‐ Continua comentando que viendo la composición de la oferta parece que sigue habiendo hueco y por tanto falta presencia para hoteles en la categoría de 5* upscale y en el otro extremo más económico. Vamos hacia el modelo anglosajón, con nuevas marcas y no tanto estrellas. El mercado vacacional sigue teniendo mucho tirón, demanda diversificada y consolidada. Los operadores internacionales quieren entrar en el segmento vacacional: islas y costa del sol principalmente. Como no podía ser de otra forma, Gema le pregunta por la situación de Cataluña y dice que la incertidumbre no es buen compañera. Que aún no hay datos para evaluar en detalle pero a nivel inversión está claro que se ha paralizado y se abre un paréntesis de espera. Se está exigiendo por escrito que quede constancia de las expectativas urbanísticas sobre todo de cara a la rehabilitación donde depende mucho de las licencias. El atentado de Barcelona dice que tuvo un impacto muy residual y la ADR es más alta, así que habrá que esperar y ver qué pasa. Termina diciendo que en términos generales, los EBITDAS van a crecer más que sus YIELDS.
No hay suelo edificable con licencia, y lo que hay son hoteles obsoletos por lo tanto la gran apuesta es la transformación, reconversión y reposicionamiento de la actual planta hotelera.
Finalmente Gema Alfaro abrió turno de preguntas al público que se mostró muy activo e interesado por dirigirse a los ponentes con las siguientes conclusiones:
- En hoteles de negocio seguirá el crecimiento pero no tanto como en el vacacional.
- Enorme potencial de los viajes que vinculan el ocio y el trabajo en las grandes ciudades, crecimiento de turismo del segmento bleisure.
- Las nuevas tendencias como pueden ser los influencers y las redes sociales juegan un nuevo papel en el marketing hotelero pero sobre el posicionamiento en las páginas especializadas tipo booking, cuyos cabezas de ranking no suelen ser hoteles de grandes cadenas.
- Los hoteles de 2 y 3* son los que más están sufriendo la nueva oferta de viviendas turísticas. Hay que adaptarse y dar más valor añadido para poder competir, sobre todo el urbano porque para este segmento del sector la competencia del apartamento es nueva, frente al vacacional que siempre la ha tenido aunque no fuera a través de grandes plataformas.